在台灣民間，為了貸款條件、信用額度、節稅或特殊身分考量，常見由真正出資人買房，卻將房屋所有權登記在親友、男女朋友或子女名下，這在司法實務上稱為「借名登記」。然而，一旦雙方感情生變或出名者私自將房屋變賣、拿去抵押貸款，往往引發數百萬甚至千萬爭端。到底不動產借名登記返還時效多久？房屋借名登記被賣掉該如何自保？

一、借名登記在法律上的效力為何？

最高法院判例見解認為：不動產借名登記契約，若其目的不違反強制、禁止規定或公序良俗，屬於無名契約，類推適用民法關於「委任」之規定，在當事人間具有完全的法律約束力。

二、如何終止借名登記並將房屋要回來？

  1. 發送存證信函終止委任契約（民法第549條）：委任契約當事人之任何一方得隨時終止。出資人必須先以存證信函合法終止雙方之借名登記關係。
  2. 請求返還所有權移轉登記（民法第541條、第179條不當得利）：契約終止後，出名人名下之所有權登記即失去法律上原因，出資人可向法院提起「請求所有權移轉登記」民事訴訟。
⏳ 借名登記返還請求權時效：15 年！
借名登記之返還請求權時效為 15 年（民法第125條），但起算點並非「登記當天」，而是「出資人向出名人表達終止借名登記契約之時」起算 15 年！

三、出名人私自把房子賣給第三人怎麼辦？

若出名人擅自將不動產出售給善意第三人並完成過戶，因為第三人受土地法第43條之絕對信賴保護，出資人原則上無法向第三人討回房子，但可採取以下兩大法律途徑：

  • ✓ 民事求償：向出名人請求損害賠償或返還賣屋之全額價金（民法債務不履行與侵權行為）。
  • ✓ 刑事提告：出名人擅自處分他人委任管理之財產，構成刑法第335條或第336條侵占罪或背信罪。

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