危老大廈強制設管委會：公寓大廈管理條例修正、按戶最高罰20萬

台灣老舊公寓大廈數量龐大，卻有許多大樓遲未成立管理委員會，導致消防、耐震、公共安全長期無人把關。為此，立法院三讀修正《公寓大廈管理條例》，增訂第 29 條之 1，明定經認定有危險之虞的公寓大廈，應限期成立管理委員會或推選管理負責人，屆期未成立者按戶最高可罰 20 萬元。本文由高雄法律事務所律師團隊，解析這波修法與住戶的義務。

一、為什麼要強制成立管委會？

公寓大廈的公共安全（消防設備、電梯、耐震結構、外牆磁磚等）需要有人統籌管理。但許多老舊大樓因住戶意見分歧、無人願意擔任職務，遲遲無法成立管委會，形成「管理真空」。一旦發生火災、磁磚掉落傷人等事故，全體住戶都可能承擔法律責任。因此修法以罰則強制推動成立管理組織。

二、修法重點：危老大廈限期成立管委會

• 適用對象：經主管機關認定有危險之虞的公寓大廈（如耐震不足、消防不合格等）。
• 限期成立：主管機關應限期命該大樓成立管理委員會或推選管理負責人。
• 罰則：屆期仍未成立者，按戶裁罰，每戶最高 20 萬元，並得連續處罰。
• 耐震補強：耐震能力不足的建築物未依限改善，另可能面臨 6 萬至 30 萬元的罰鍰。

三、住戶要知道的事

1. 管委會是義務而非選項：危老大廈的住戶不能再用「沒人想當」來規避，主管機關可強制要求成立。
2. 罰款是全體住戶一起扛：按戶裁罰代表每一戶都要繳，拖延只會讓全體住戶都受罰。
3. 管理負責人的責任：管委會或管理負責人對大樓公共安全負有管理義務，疏於管理可能涉及民刑事責任。

四、老舊大樓常見的法律糾紛

• 公共修繕費用分攤：外牆、電梯、管線修繕費用如何分攤，常是住戶爭執焦點。
• 漏水與鄰居責任：公寓大廈漏水、噪音等糾紛，管委會的角色與責任界定。
• 區分所有權人會議決議：重大修繕與費用分攤，須依規定召開會議並做成合法決議。